Abnahme nach §640 BGB und VOB §12

Die Abnahme eines Bauwerks ist ein entscheidender Schritt im Bauprozess, der rechtlich durch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt wird. Gemäß §640 BGB und VOB §12 werden die Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer in Bezug auf die Abnahme detailliert festgelegt.

Allgemeines

Gemäß §640 BGB ist die Abnahme ein wesentlicher Bestandteil des Werkvertrags und erfolgt, sobald das Werk fertiggestellt ist. Sie markiert den Zeitpunkt, ab dem der Auftraggeber das Bauwerk als vertragsgemäß und mängelfrei akzeptiert. Die VOB ergänzt diese Regelung in §12 und definiert die Abnahme als förmliche Handlung, bei der Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam das Bauwerk besichtigen und den Abnahmetermin festlegen.

Der Prozess der Abnahme dient dazu, sicherzustellen, dass das Bauwerk den vereinbarten Anforderungen entspricht. Beide Parteien haben dabei spezifische Pflichten zu erfüllen. Der Auftragnehmer muss sicherstellen, dass das Werk vertragsgemäß und frei von Mängeln ist, während der Auftraggeber die Möglichkeit hat, das Bauwerk eingehend zu prüfen und eventuelle Mängel zu reklamieren.

Die Abnahme

Während der Abnahme gemäß §640 BGB und VOB §12 wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, das alle relevanten Details und Feststellungen enthält. Dieses Protokoll ist ein wichtiges Dokument, da es im Streitfall als Beweismittel dienen kann. Es sollte alle Mängel, Abweichungen von den Vertragsvorgaben und Vereinbarungen über eventuelle Mängelbeseitigungen genau festhalten.

Die Abnahme kann in zwei Formen erfolgen: förmlich oder konkludent. Die förmliche Abnahme nach §640 BGB und VOB §12 erfordert die gemeinsame Besichtigung des Bauwerks durch Auftraggeber und Auftragnehmer. Beide Parteien müssen dem Bauwerk zustimmen und dies im Abnahmeprotokoll dokumentieren. Bei der konkludenten Abnahme akzepiert der Auftraggeber das Werk stillschweigend, beispielsweise durch Nutzung oder Zahlung des Werklohns.

Es ist wichtig zu betonen, dass die Abnahme gemäß §640 BGB und VOB §12 nicht bedeutet, dass spätere Mängel nicht mehr geltend gemacht werden können. Allerdings müssen offensichtliche Mängel sofort gerügt werden, während versteckte Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden können.

Die VOB sieht zudem vor, dass der Auftragnehmer für Mängelbeseitigungen während der Gewährleistungsfrist verantwortlich ist. Während dieser Zeit ist der Auftraggeber berechtigt, Mängel zu reklamieren, und der Auftragnehmer muss diese ohne zusätzliche Kosten beheben. Das Abnahmeprotokoll spielt dabei eine entscheidende Rolle, da es als Grundlage für die Bewertung von Mängelansprüchen dient.

Abnahmeverweigerung

Ein häufiges Streitthema im Zusammenhang mit der Abnahme nach §640 BGB und VOB §12 ist die Frage der Abnahmeverweigerung. Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern, wenn das Bauwerk nicht vertragsgemäß ist oder wesentliche Mängel aufweist. In einem solchen Fall ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Mängel zu beseitigen, bevor die Abnahme erfolgen kann. Diese Verweigerung muss jedoch begründet und nachvollziehbar sein.

Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Abnahme nach §640 BGB und VOB §12 einen zentralen Punkt im Bauprozess darstellt. Sie dient der Sicherstellung, dass das Bauwerk den vertraglichen Vereinbarungen entspricht und ermöglicht es beiden Parteien, ihre Rechte und Pflichten klar zu definieren. Ein sorgfältig erstelltes Abnahmeprotokoll ist dabei unerlässlich, um im Falle von Meinungsverschiedenheiten als rechtssicheres Dokument zu dienen.


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Was ist eigentlich eine Abschlagszahlung?

Eine Abschlagszahlung kann mit dem Bauhandwerker vertraglich vereinbart werden. So besteht für den Handwerker die Möglichkeit, schon während der Bauphase einen teil seiner Leistungen in Rechnung zu stellen. Man kann dabei einen Zahlungsplan vereinbaren, wann die Abschlagszahlungen gestellt werden können, z.B. nach Erfüllung gewisser Leistungen aus dem Leistungsverzeichnis.

Die Abrechnung der gesamten Leistung erfolgt dann mit der Schlussrechnung. Die Bezahlung der Restsumme erfolgt in der Regel nach der erfolgten Abnahme.

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Baubegleitung durch Sachverständige

Teil der Baubegleitung - die Feuchtemessung

In meiner Praxis kümmere ich mich immer wieder um mangelhafte Ausführungen von Handwerksleistungen. Oft bleiben meine Kunden trotz intensiver Bemühungen durch mich und ggfs. einem Rechtsanwalt auf zusätzliche Kosten sitzen. Um hier meine Kunden bestmöglich zu unterstützen biete ich auch eine sog. Baubegleitung an.

Die Baubegleitung umfasst in einem weiteren Sinn die Unterstützung des Bauherrn durch mich als Sachverständigen von der Analyse des Bauwerks bis zur Abrechnung der gesamten Handwerkerleistungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Leistungen in einem Altbau oder einem Neubau ausgeführt werden.

Je nach Wunsch der Bauherren können unterschiedliche Module beauftragt werden:

    • Bauwerksprüfung, Schadensermittlung und Ausschreibung
    • Unterstützung bei der Vergabe der Arbeiten und Bauüberwachung
    • Begleitung der Abnahme und Rechnungsprüfung

Dabei ist es egal ob es sich um einen Neubau oder Altbau handelt. Meine eigene Spezialität sind Putz- und Trockenbauarbeiten, Malerarbeiten, WDVS sowie Betonsanierung. Gerne erstellen wir Ihnen ein kostenloses Angebot für unsere Baubegleitung.


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Abdeckmaterial eingeputzt!

Ein kurioser Mangel zeigte sich bei der Abnahme eines WDVS an einem Haus in Sauerlach, südlich von München. Der Handwerker hatte die Terrasse mit Malervlies abgedeckt, allerdings bis an die alte Fassade. Danach stellte er die Sockelplatten des WDVS auf das Abdeckmaterial.

Es bleibt schleierhaft wie der Maler die geforderte Schlagregendichtigkeit herstellen will. Das Vliesmaterial saugt Wasser förmlich auf und leitet dieses bis an den Untergrund. So kann für die Leistung keine Abnahme erfolgen. Folgeschäden sind vorprogrammiert.

Abdeckmaterial eingeputzt

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Schaden am WDVS # 1

Kabeldurchführung im WDVS

„Alle Anschlüsse eines WDVS müssen schlagregendicht ausgeführt werden“, so steht es in den technischen Regeln für Wärmedämmverbundsysteme.

Ein Kunde bat mich, seine im letzten Jahr gedämmte Fassade zu untersuchen. Hier ein Beispielfoto. Es zeigt die Kabeldurchführung eines Temperaturaußenfühlers  durch die Dämmung. Man sieht sehr gut, dass hier kein Kompriband verwendet wurde. Hier ist dem Eintritt von Regenwasser Tür und Tor geöffnet, Schimmelschäden im Inneren sind nur eine Folge davon.

Kabeldurchführung im WDVS
Kabeldurchführung im WDVS

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Der geregelte Ablauf von Bauleistungen – die Abnahme

Angenommen, Sie haben alles richtig gemacht. Das Leistungssoll wurde definiert. Der Handwerker hat die beauftragten Leistungen ausgeführt, und teilt Ihnen nun mit, die Arbeiten seien fertig. Was folgt nun?

Darauf sollte die Abnahme der Leistung erfolgen. Diese ist ein Rechtsgeschäft und hat ein paar einschneidende Konsequenzen. Mit der Abnahme teilt der Bauherr dem Handwerker mit: Die Arbeiten sind in Ordnung. Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr die Erfüllung des Leistungssoll.

Erst nach erfolgter Abnahme wird die Rechnung fällig. Für den Handwerker beginnt damit der vertraglich vereinbarte Gewährleistungszeitraum.
Sie sollten also bei der Abnahme genau hinsehen. Spätere, offensichtliche Mängel können nicht mehr reklamiert werden.

Im Idealfall erfolgt die Abnahme im Beisein des Handwerkers. Sie kann wegen kleiner Mängel nicht verweigert werden. Es ist sehr nützlich, ein Abnahmeprotokoll  anzufertigen, in dem die ausgeführte Leistung bestätigt wird. Eventuelle Mängel werden protokolliert. Am Ende wird festgelegt, bis zu welchem Datum die Mängel beseitigt werden. Das Protokoll wird mit Datum und Unterschrift versehen.


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Die Arbeit des Sachverständigen – Abnahme

Betrachtet man die Arbeiten eines Sachverständigen so gibt es drei wesentliche Tätigkeitsfelder die sich aus dem Bauablauf ergeben.

Nach der Fertigstellung der Leistung kommt ein ganz entscheidender Punkt: Die Abnahme! Mit der Abnahme stellt der Auftraggeber, also Sie, die ordnungsgemäße Fertigstellung der Leistung fest. Die Abnahme ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Schlussrechnung und Beginn des Gewährleistungszeitraumes.

Auch hier ist der Sachverständige gefragt um einen Vergleich zwischen der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und dem hergestellten Werk anzustellen. Mit anderen Worten, ist Leistung frei von Sachmängeln oder muss nachgebessert werden?

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Bauschäden nehmen zu

Im Bauschadensbericht, in Auftrag gegeben vom Bauherren Schutzbund e.V. steht es schwarz auf weiß. Die Bauschäden bei der Errichtung von Neubauten nehmen zu.

Doch was kann der Bauherr dagegen tun?

Eine Möglichkeit wäre die Baubegleitung durch einen Sachverständigen. Wir führen die Baubegleitung durch, überprüfen die richtige Ausführung schon während der Bauphase und nehmen einzelne Gewerke ab.  Der Umfang der Leistung und damit die Kosten können individuell festgelegt werden.

 

Bauschadensbericht aus der Zeitschrift „Der Bausachverständige“


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Zum Thema: Handwerkerpreise:

Bleibt natürlich die spannende Frage wie man einen guten Handwerker findet. Aber auch hier kann ich für Sie tätig werden. Ich erstelle Ausschreibungen, suche die passenden Handwerker aus und überwache die Arbeiten während der Ausführung. Selbstverständlich führe ich auch die Abnahme der Leistung durch.

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